ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร
ในการ กู้ยืมเงิน ในปัจจุบันนี้ ไม่ว่าจะทำกันเองระหว่าง ญาติพี่น้องคนรู้จัก ทำกับนายทุน ทำกับธนาคาร
สิ่งหนึ่งที่ผู้ให้กู้ มักถามถึงเสมอคือ เรื่องหลักประกัน ในการกู้ยืมเงิน
หลักประกัน ในการกู้ยืมเงินนี้ สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือ ประเภทแรก เป็นประเภท ตัวบุคคล หรือที่เรารู้ๆ กันนั่นและครับว่า คือผู้คำประกันนั่นเอง และอีกประเภทหนึ่ง คือประเภทที่เป็นหลักทรัพย์ นั่นก็คือ การจำนำ และการจำนอง นั่นเอง
ในบทความนี้ ผมจะกล่าวเฉพาะ การจำนอง เท่านั้นน่ะครับ เพราะมีหลายๆ คนมีปัญหา และสบสนกับการจำนองกับ การขายฝาก เป็นอย่างมากครับ
อย่างที่ผมกล่าวไปแล้ว ในช่วงต้นบทความ ว่า หลักประกันที่เป็นหลักทรัพย์นั้น มีเฉพาะการจำนำ และการจำนองเท่านั้นครับ แต่ปัจจุบันนี้ หลายๆ คนคงจะเห็นนายทุนทั้งหลาย ตกลงให้ ผู้กู้ยืม ทำเป็นสัญญาขายฝาก แทน การจำนอง ครับ ซึ่งโดยเจตนารมณ์ ของการขายฝากนั้น กฎหมายไม่ได้ออกแบบมา เพื่อการเป็นหลักประกัน ในการชำระหนี้ แต่อย่างใดครับ แต่เหตุที่นายทุน ให้ผู้กู้ ทำเป็นสัญญาขายฝาก เพราะมันง่ายต่อการบังคับคดีครับ ง่ายอย่างไร เดี๋ยวลองค่อยๆ อ่านติดตามไปเรื่อยๆ ครับ
สัญญาจำนอง คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สิน ตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
พูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ การที่ลูกหนี้ เอาทรัพย์สินไปตราไว้ เป็นประกันในการบำระหนี้ของตน ต่อเจ้าหนี้ ครับ แต่จุดที่มัน สำคัญคือ ไม่มีการส่งมอบ ทรัพย์สินให้เจ้าหนี้ ครับ นายทุน เขาไม่ชอบ ตรงที่มันไม่ส่งมอบทรัพย์สิน ต่อเจ้าหนี้ นี่ล่ะครับ ทำให้ยุ่งยาก ต่อการบังคับคดี
เพราะในการบังคับดคีนั้น มันมีขั้นตอนทางกฎหมายเยอะแยะไปหมดครับ เจ้าหนี้จะไปยึดเอาที่ดินที่จำนองไว้ เฉยๆ อย่างนี้ไม่ได้น่ะครับ เพราะโดยหลักแล้ว มันต้องมีการขายทอดตลาดครับ เมื่อขายทอดตลาดสำนักงาน บังคับคดี เขาก็ต้องประกาศ ให้ประชาชนทั่วไป ให้รับทราบ เข้ามาสู้ราคา กันอย่างยุติธรรมครับ เมื่อขายได้เงินมาแล้ว ต้องเอาเงินไปใช้เจ้าหนี้ พร้อมดอกเบี้ย ครับ ถ้าเงินยังเหลือ ก็คืนลูกหนี้ ไปครับ แต่ถ้าขายแล้วได้เงินไม่พอจ่ายเจ้าหนี้ล่ะจะต้องทำไง กฎหมายเขาก็วางหลักไว้ว่า ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดอะไรอีกแล้ว ไม่พอก็ไม่พอ เจ้าหนี้รับกรรมไปเองแล้วกัน นี่เป็นที่มาของการประเมินทรัพย์สินของทางธนาคาร ครับ ว่าจะปล่อยเงินสินเชื่อ ไม่เกิน 70% อะไรทำนองนี้ ของราคาประเมินครับ แต่ลูกหนี้ ก็อย่าเพิ่งกระโดดโลดเต้น ดีใจกันไปน่ะครับ กฎหมายเรื่องนี้ สามารถตกลงให้ลูกหนี้รับผิดในหนี้นั้นได้ หากขายทอดตลาดทรัพย์สินแล้วได้เงินไม่พอจ่ายครับ
ส่วนสัญญาขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายทรัพย์สินอย่างหนึ่งครับ และมันก็ไม่ได้เกี่ยวอะไรกัน กับหลักประกันการชำระหนี้เลย แต่มันก็ตอบโจทย์ นายทุนได้หมดเลยครับ มีการส่งมอบ ทรัพย์สิน ไม่ต้องขายทอดตลาด พอถึงเวลา ยึดเอาเป็นของตนได้เลย มันสุดยอดมากใช่ไหม ครับ สำหรับนายทุน
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจ ไถ่คืนทรัพย์นั้นคืนได้
ขออธิบายเพิ่มเติมสัญญาขายฝาก ดังนี้ครับ สัญญาขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดน่ะครับ กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีครับ แต่มีขอกำหนด ว่าผู้ขายฝาก ซื้อกลับคืนได้ครับ จุดสำคัญคือ
ระยะเวลาในการซื้อคืน และสินไถ่(ราคาซื้อคืน) ครับ ระยะเวลาซื้อคืน ผู้ซื้อฝาก อาจจะกำหนดระยะเวลา ให้ซื้อคืนเป็น 1 ปี 3 ปี 5 ปี แต่ไม่เกิน10 ปี แล้วแต่จะตกลงกันครับ หากผู้ขายฝาก ไม่ซื้อภายในกำหนด ผู้ซื้อฝาก ปฏิเสธ ไม่ขายคืนให้ได้ ครับ เพราะกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สิน ตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากกันแล้วครับ เล่ห์เหลี่ยมของนายทุน คือ พอใกล้วันครบกำหนด วันท้ายๆ นายทุนมักจะหายตัวไปทันทีครับ คนขายฝาก จะซื้อคืนก็ไม่รู้จะทำอย่างไร ชาวบ้านอย่างท่านๆ ก็จบเห่ ครับ พอหาตัวนายทุนเจอ ก็เลยวันไถ่ทรัพย์สินคืนแล้วครับ นายทุนก็ปฏิเสธ ไม่ขายคืนให้ครับ ส่วนทางแก้ มันมีครับ ผมจะเขียนในอีกบทความหนึ่งน่ะครับ เดี๋ยวมันจะยาวเกินไป
ส่วนสินไถ่ นายทุนจะกำหนดราคา ซื้อคืนไว้อีกราคาครับ ซึ่งมักจะสูงกว่าราคา ตอนซื้อฝากกันตอนแรกแน่นอนครับ นายทุนมักจะคำนวณ กันไว้ว่า ร้อยละเท่าไหร่ แต่กฏหมายก็กำหนดไว้ว่า ห้ามเรียกราคาสินไถ่(ราคาซื้คืน) เกินกว่าราคาขายฝากที่แท้จริง รวมกับผลประโยชน์แล้ว ห้ามเกินอัตรา ร้อยละ 15 ต่อปี(ร้อยละ 1.25 ต่อเดือน) หากเรียกราคาเกินนี้ กฎหมายก็กำหนดตามราคาขายฝากที่แท้จริง รวมกับผลประโยชน์ตอบแทน ร้อยละ 15 ต่อปีครับ กฎหมายกำหนดไว้คล้ายๆ กับดอกเบี้ยเงินกู้ครับ แต่กรณีขายฝากนี้ หากเรียกเกินร้อยละ 15 ต่อปี ไม่มีความผิดฐานเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดน่ะครับ เพราะไม่ใช่กรณีการกู้ยืมเงิน
นี่แหละครับ เหตุที่นายทุนชอบนักชอบหนา จะยอมให้กู้เงิน ก็ต่อเมื่อผู้กู้ยืม ยินยอมตกลง ทำเป็นสัญญาขายฝากเท่านั้น แล้วถามว่าทางแก้ไข มันมีไหม ตอบว่ามีครับ แต่ผมจะเขียนในอีกบทความหนึ่งครับ เดี๋ยวมันจะยาวเกินไป
หวังว่า ท่านผู้อ่าน คงพอเข้าใจอยู่บ้างน่ะครับ ว่าข้อกฎหมายพื้นฐาน ของกฎหมายจำนอง กฎหมายขายฝาก เป็นอย่างไร สำหรับทางแก้ ของคนที่โดนนายทุนกำลังจะยึดบ้าน ยึดที่ดิน เนื่องจากการขายฝาก บทความหน้า อาจจะมาช่วย คลายทุกข์ให้ท่านได้บ้าง ครับ โปรดติดตามบทความต่อไปครับ
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจ ไถ่คืนทรัพย์นั้นคืนได้
ระยะเวลาในการซื้อคืน และสินไถ่(ราคาซื้อคืน) ครับ ระยะเวลาซื้อคืน ผู้ซื้อฝาก อาจจะกำหนดระยะเวลา ให้ซื้อคืนเป็น 1 ปี 3 ปี 5 ปี แต่ไม่เกิน10 ปี แล้วแต่จะตกลงกันครับ หากผู้ขายฝาก ไม่ซื้อภายในกำหนด ผู้ซื้อฝาก ปฏิเสธ ไม่ขายคืนให้ได้ ครับ เพราะกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สิน ตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากกันแล้วครับ เล่ห์เหลี่ยมของนายทุน คือ พอใกล้วันครบกำหนด วันท้ายๆ นายทุนมักจะหายตัวไปทันทีครับ คนขายฝาก จะซื้อคืนก็ไม่รู้จะทำอย่างไร ชาวบ้านอย่างท่านๆ ก็จบเห่ ครับ พอหาตัวนายทุนเจอ ก็เลยวันไถ่ทรัพย์สินคืนแล้วครับ นายทุนก็ปฏิเสธ ไม่ขายคืนให้ครับ ส่วนทางแก้ มันมีครับ ผมจะเขียนในอีกบทความหนึ่งน่ะครับ เดี๋ยวมันจะยาวเกินไป
ส่วนสินไถ่ นายทุนจะกำหนดราคา ซื้อคืนไว้อีกราคาครับ ซึ่งมักจะสูงกว่าราคา ตอนซื้อฝากกันตอนแรกแน่นอนครับ นายทุนมักจะคำนวณ กันไว้ว่า ร้อยละเท่าไหร่ แต่กฏหมายก็กำหนดไว้ว่า ห้ามเรียกราคาสินไถ่(ราคาซื้คืน) เกินกว่าราคาขายฝากที่แท้จริง รวมกับผลประโยชน์แล้ว ห้ามเกินอัตรา ร้อยละ 15 ต่อปี(ร้อยละ 1.25 ต่อเดือน) หากเรียกราคาเกินนี้ กฎหมายก็กำหนดตามราคาขายฝากที่แท้จริง รวมกับผลประโยชน์ตอบแทน ร้อยละ 15 ต่อปีครับ กฎหมายกำหนดไว้คล้ายๆ กับดอกเบี้ยเงินกู้ครับ แต่กรณีขายฝากนี้ หากเรียกเกินร้อยละ 15 ต่อปี ไม่มีความผิดฐานเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดน่ะครับ เพราะไม่ใช่กรณีการกู้ยืมเงิน
นี่แหละครับ เหตุที่นายทุนชอบนักชอบหนา จะยอมให้กู้เงิน ก็ต่อเมื่อผู้กู้ยืม ยินยอมตกลง ทำเป็นสัญญาขายฝากเท่านั้น แล้วถามว่าทางแก้ไข มันมีไหม ตอบว่ามีครับ แต่ผมจะเขียนในอีกบทความหนึ่งครับ เดี๋ยวมันจะยาวเกินไป
หวังว่า ท่านผู้อ่าน คงพอเข้าใจอยู่บ้างน่ะครับ ว่าข้อกฎหมายพื้นฐาน ของกฎหมายจำนอง กฎหมายขายฝาก เป็นอย่างไร สำหรับทางแก้ ของคนที่โดนนายทุนกำลังจะยึดบ้าน ยึดที่ดิน เนื่องจากการขายฝาก บทความหน้า อาจจะมาช่วย คลายทุกข์ให้ท่านได้บ้าง ครับ โปรดติดตามบทความต่อไปครับ
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น