กลโกง ของพวกรับซื้อฝาก

กลโกง ของพวกรับซื้อฝาก

ขายฝาก สามารถทำได้กับทรัพย์สินทั้ง ที่เป็นสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์(บ้าน ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง) น่ะครับ แต่ผมจะกล่าว เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีปัญหาอย่างมาก ในปัจจุบันนี้เท่านั้นครับ

ผู้ขายฝาก (ซึ่งก็มักจะเป็นชาวบ้านตาดำๆ ทั่วไป) มักจะถูก กลโกง ของพวกนายทุน ที่ชอบทำนา บนหลังคน  ระบบทุนนิยม นี่ก็แปลกน่ะครับ ใครที่มีอำนาจ มีสิทธิต่อรอง มากกว่าคนอื่นเท่าไหร่ ก็ยิ่งจะได้สิทธินั้นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ส่วนคนที่ถูกเอารัดเอาเปรียบอยู่แล้ว ดูเหมือนไม่มีทีท่าว่า จะลืมตาอ้าปากได้สักที จนเท่าไหร่ ก็จนซ้ำหนักกว่าเดิม

วันนี้ผมจะมาแฉกลโกง ของนายทุนที่รับซื้อฝาก และวิธีการรับมือกลโกง ต่างๆ เหล่านี้ครับ

ชาวบ้าน ผู้ขายฝาก จะต้องรู้ 4 อย่างดังต่อไปนี้ครับ

1.แบบของสัญญาขายฝาก

2.ระยะเวลา ของสัญญาขายฝาก

3.สินไถ่(ราคาซื้อคืน)

4.บุคคลที่สามารถไถ่ทรัพย์สินคืน

1.แบบของสัญญาขายฝาก

     ผู้ขายฝาก จำไว้เสมอน่ะครับ ว่า กฎหมายกำหนดแบบ สัญญาขาฝากไว้น่ะครับ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ว่า "จะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียน กับพนักงานเจ้าหน้าที่ " กล่าวคือ ต้องทำกันเป็นหนังสือครับ และจะทำเป็นหนังสือระหว่างกันเอง เหมือนหนังสือสัญญาทั่วๆ ไปก็ไม่ได้ด้วยครับ ต้องไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ด้วยน่ะครับ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็คือ เจ้าหน้าที่ดินนั่นแหละครับ ถ้าไม่ทำตามแบบ มันจะเกิดผลอย่างนี้ครับ สัญญาขายฝาก เป็น โมฆมะ ครับ สัญญาเป็นโมฆะ คือ สัญญาที่ไม่สามารถใช้ บังคับได้ครับ นั่นคือ ไม่มีสัญญาขายฝากต่อกันครับ เช่นนี้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ตกไปยังผู้ซื้อฝากน่ะครับ

2.ระยะเวลา ของสัญญาขายฝาก

     ระยะเวลา ขายฝาก คือ กำหนดเวลาที่ ผู้ขายฝากสามารถซื้อคืนภายในกำหนดเวลาเท่าไหร่ครับซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ว่า มีระยะไม่เกิน 10 ปี ครับ และหากกำหนดกันเกินกว่า 10 ปี ก็ให้เหลือระยะเวลา แค่10 ปีเท่านั้นครับ จะกำหนด 15 ปี 20 ปี กฎหมายก็ให้มีกำหนดแค่ 10 เท่านั้นครับ 

     ระยะขายฝากนี้ กฎหมายเขากำหนดให้ขยายระยะเวลาได้ครับ ซึ่งต้องขอขยายก่อนครบกำหนด น่ะครับ และต้องได้รับความยินยอม จากคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งด้วยน่ะครับ แต่ถึงจะขอขยายระยะเวลาเป็นเท่าไหร่ก็ตาม แต่ก็ต้องอยู่ภายใต้กำหนดระยะเวลาสูงสุดของกฎหมายน่ะครับ นั่นก็คือไม่เกิน 10 ปี ครับ

     มี 2 ประเด็นที่ ผู้ขายฝาก จะต้องรู้เท่าทันนายทุนน่ะครับ 

     ประเด็นแรก ในสัญญาขายฝาก นายทุนอาจตกลงเวลา ไว้เกิน 10 ปี ครับ เช่น ทำสัญญาขายฝาก กันวันที่ 1 ม.ค. 40 กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สิน ไม่เกิน 1 ม.ค.55 รวมระยะ คือภายในระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี ท่านก็ชะล่าใจน่ะซิครับเพราะมีเวลา ตั้ง 15 ปี   พอครบกำหนด ท่านไปขอไถ่ทรัพย์สินคือ ผลปรากฎว่า นายทุน ยกข้อกฎหมาย มาต่อสู้ท่าน ว่าข้อสัญญาที่ให้ไถ่ภายใน 15 ปีนั้น ใช้บังคับไม่ได้น่ะ กฎหมายให้มากที่สุด แค่ 10 ปี ท่านต้องมาไถ่ทรัพย์สิน อย่างช้าที่สุด คือภายในวันที่ 1 ม.ค.50  มาไถ่ตอนนี้ เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดแล้ว แล้วนายทุนก็ปฏิเสธ ไม่ให้ไถ่ หุบเอาที่ดินของท่าน ไปอย่างสบายใจ 

     เพราะฉะนั้น ระวังเรื่องระยะเวลา ให้ดีน่ะครับ อย่าไปหลงกล พวกนายทุนขี้โกงเด็ดขาด

     ประเด็นที่ 2 พอใกล้ๆ ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สิน นายทุนมักจะหายตัว ติดต่อไม่ได้ ไปต่างประเทศ ติดธุระต่างจังหวัด พอเจอตัวนายทุนอีกที ก็ล่วงเลยเวลา ไถ่ทรัพย์คืนเสียแล้ว พอไปขอไถ่ นายทุนหน้าเลือด ก็จะมาแถ และบอกกับเราว่า นี่ ทำไมไม่รู้จักมาไถ่ ให้ตรงกำหนดเวลาหน่อย เรียกเอาค่าเสียหายเพิ่มเติม หรือที่ซ้ำร้ายกว่านั้นคือ ปฏิเสธ การไถ่ทรัพย์คืน ครับ ทางแก้ สำหรับกลโกง ของนายทุนพวกนี้ ต้องทำอย่างไร กฎหมายเขากำหนด แนวทางแก้ไขไว้ดังนี้ครับ ให้ผู้ขายฝาก ไปวางทรัพย์ คือราคาค่าไถ่ ทรัพย์สินนี้ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ครับ สำนักงานวางทรัพย์ เป็นหน่วยงานที่ สังกัดกรมบังคับคดี ครับ ทำหน้าที่รับชำระหนี้เสมือนเป็นตัวแทนเจ้าหนี้ ครับ ซึ่งไปวางทรัพย์ที่ใดนั้น ให้ดูพื้นที่ของที่ดิน หรือบ้านของท่าน ที่ขายฝากนั้น อยู่ที่จังหวัดใดครับ ก็ให้ไปวางได้ที่ จังหวัดนั้นๆ ได้เลย มีสำนักงานวางทรัพย์อยู่ครบ ทุกจังหวัดครับ 

     เท่านี้เราก็เท่ากับได้ไถ่ทรัพย์สินคืน ภายในเวลาที่กำหนดแล้วครับ ผลทางกฎหมายก็คือ นับแต่วันที่เรา วางทรัพย์ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากอยู่นั้น ตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของผู้ไถ่ นับตั้งแต่เวลา ที่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ครับ 

3.สินไถ่(ราคาซื้อคืน)

     ทางหากิน ของนายทุนอีกทางหนึ่งก็คือ การกำหนดสินไถ่ ให้สูงๆ โดยหากคำนวณ ตามระบบดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ก็น่าจะเกิน ร้อยละ 15 ต่อปี ครับ (อัตราสูงสุดต่อเดือนคือ ร้อยละ 1.25 ต่อเดือน) ส่วนมากเท่าๆ ที่เห็นทั่วๆ ไป คือร้อยละ 3 ต่อเดือน คำนวณ เป็นอัตราต่อปี ก็อยู่ที่ ร้อยละ 36 ต่อปี(มากกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ กว่า 2 เท่าตัว )  หรือร้อยละ 5 ต่อเดือน คำนวณ เป็นอัตราต่อปี ก็อยู่ที่ ร้อยละ 60 ต่อปีครับ (มากกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ ถึง 4 เท่าตัว ) 

              แต่!!!!!  ท่านผู้อ่านครับ กฎหมายเขากำหนด ให้ราคาสินไถ่ นั้นเมื่อคำนวณแล้ว ผลประโยชน์ ต้องไม่เกิน ร้อยละ 15 ต่อปีครับ หากตกลงกันเกินกว่านี้ ก็ให้ใช้อัตราร้อยละ 15 ต่อปีครับ เช่น ท่านขายฝาก ที่ดินกับนายทุนไว้ ในราคา 100,000 โดยตกลงกันว่า ใช้อัตราดอกเบี้ย ร้อยละ3 ต่อเดือน ผ่านไป 1 ปี ท่านต้องใช้เงินไถ่คือ ราคาที่ดินที่ขายฝาก + กับผลประโยชน์คือร้อยละ 3 ต่อเดือน เท่ากับ 100,00+36,000 คิดรวมเป็นเงิน 136,000 บาท เช่นนี้ กฎหมายกำหนดให้เต็มที่ แค่ 15 ต่อปี ดังนั้นท่านต้องจ่ายแค่ 100,000+15,000 คิดรวมเป็นเงิน 115,000 บาทเท่านั้น ท่านปฏิเสธที่จะชำระค่าสินไถ่ เกินกว่าที่กฎหมายกำหนดได้ครับ หากนายทุนไม่ยอม ก็ให้ท่านไปวางทรัพย์ไว้เลยครับ ตามคำแนะนำข้อ 2 ครับ 

4.บุคคลที่สามารถไถ่ทรัพย์สินคืน

     ในเรื่องนี้ หากเราให้คนอื่นไปไถ่ แล้วผู้ซื้อฝาก เขายอมมันก็จบน่ะครับ แต่มันก็มีข้อกฎหมาย ซึ่งกำหนดไว้ว่า หากเป็นบุคคลอื่น นอกเหนือจากที่ กฎหมายกำหนดไว้ ผู้ซื้อฝาก ปฏิเสธ ได้ครับ ท่านผู้อ่าน ก็ควรต้องรู้ไว้ เผื่อจะได้ไม่ต้องเสียเวลา เจรจา กับพวกนายทุนหน้าเลือดครับ

           คนที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก ได้แก่

           1.ผู้ขายเดิม หรือทายาท ของผู้ขายเดิม ทายาทนี้ จะเป็นกรณี ที่ผู้ขายเดิม ได้เสียชีวิตไปแล้วน่ะครับ หากผู้ขายเดิม ยังมีชีวิตอยู่ ทายาทไม่มีสิทธิ์ไถ่น่ะครับ นายทุนเขาปฏิเสธได้ครับ 

           2.ผู้รับโอนสิทธินั้น อธิบายเพิ่มเติมดังนี้ครับ ผู้จะซื้อที่ดินจาก ผู้ขายเดิม นั้น ถือว่าเป็นผู้รับโอนสิทธิจากผู้ขายฝากเดิมได้ครับ มีสิทธิขอไถ่ทรัพย์ได้ครับ

           3.บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้  อันนี้ในสัญญาหากระบุเพิ่มเติมนอกเหนือจากผู้ขายฝากเดิมไว้ ก็ให้บุคคลผู้นั้นมีสิทธิ ไถ่ทรัพย์ได้ครับ

         เป็นอย่างไรกันบ้างครับ กับข้อแนะนำทั้ง 4 ข้อ สำหรับผู้ขายฝาก ที่จะได้รู้เท่าทันกลโกงต่างๆ  หรือถูกเอาเปรียบ จากพวกนายทุนหน้าเลือดทั้งหลาย หวังว่าคงมีประโยชน์กับท่านบ้างน่ะครับ ในบทความหน้า ผมจะเขียนเรืองอะไร นั้น ลองติดตามกันต่อไปครับ