เจ้าหนี้ยึดบ้าน ที่ดิน

เจ้าหนี้ ตามยึดบ้าน ยึดที่ดิน ตามสัญญาขายฝาก ลูกหนี้มีทางแก้ไขอย่างไร

ทุกอย่าง หากเราตั้งสติ ค่อยๆ คิด ย่อมหาทางออก ได้เสมอครับ เราลองไปดูวิธีการแก้ไข ของลูกหนี้ เวลาที่เจ้าหนี้ตามยึดทรัพย์ ตามสัญญาขายฝาก กันดูครับ ว่ามีอะไรบ้าง

1.ขายฝากบ้าน และที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ 

   การทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็คือการไปทำสัญญาขายฝากกัน ณ สำนักงานที่ดิน นั่นแหละครับ แล้วในเคสของท่าน มีการไปทำสัญญาขายฝาก กันที่สำนักงานที่ดินหรือเปล่าครับ หากไม่มี หรือทำเป็นหนังสือระหว่างกันเอง บอกได้เลยครับ ว่าสัญญาเป็นโมฆะ แน่นอนครับ เพราะไม่ได้ทำตามแบบ ของกฎหมาย เจ้าหนี้ยึดบ้านและที่ดิน ของท่านไม่ได้น่ะครับ

2. คนที่มายึด เขาเป็นคู่สัญญาของท่านหรือไม่ 

     หากคนที่มายึด ไม่ใช่คู่สัญญาของท่าน ก็ย่อมไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ท่านไม่มีหน้าที่ใดๆ ที่ต้องส่งมอบบ้านและที่ดินให้กับ เขาแต่อย่างใดครับ จะเป็นลูก เป็นหลาน หรือพ่อ แม่ พี่น้อง ของคู่สัญญาก็ไม่ได้น่ะครับ หากไม่มีหนังสือมอบอำนาจ 

3. ทรัพย์ที่ขายฝาก ยังอยู่หรือเปล่า

     กรณีนี้เป็น กรณีที่ขายฝากเฉพาะบ้านครับ ไม่รวมที่ดิน เช่นท่านขายฝากบ้านหลังหนึ่ง แต่ปรากฎว่าท่านรื้อสร้างใหม่แล้ว หรือไฟไหม้บ้านหลังนั้นไปแล้ว แล้วท่านสร้างบ้านหลังใหม่บนที่ดินเดิม เช่นนี้ทรัพย์คือบ้านหลังเดิม ไม่มีอยู่แล้วครับ เจ้าหนี้ ตามยึดบ้านหลังที่สร้างขึ้นใหม่ ไม่ได้น่ะครับ

4. ถ้าท่านต้องขึ้นศาล ท่านต้องชี้ให้ศาล เห็นว่า สัญญาขายฝาก เป็นนิติกรรมอำพราง สัญญากู้เงินที่มีบ้านและที่ดิน เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน

   อันนี้ถือว่าเป็นข้อแก้ไขข้อสุดท้ายของลูกหนี้แล้ว อาจจะฟังแล้วงง สำหรับชาวบ้านทั่วๆ ไป เพราะเรื่องของนิติกรรมอำพราง นี้ศาล ยกฟ้องมานักต่อนักแล้วครับ ผมขออธิบายแบบนี้แล้วกันครับ เจ้าหนี้กับเรา ทำสัญญากู้เงินกัน โดยเจ้าหนี้เกี่ยงให้เราทำเป็น สัญญาขายฝาก จึงจะยอมให้เงินกู้แก่เรา เราก็ยอมครับ เพราะต้องการใช้เงิน แต่ทีนี้ทั้งเจ้าหนี้และเรา ต่างก็ทราบดีว่า ที่ทำสัญญาขายฝากกันไว้เนี่ยะ ก็เพื่อใช้ที่ดินหรือบ้าน เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ในการชำระหนี้เท่านั้นเองครับ เจ้าหนี้กับเรา ต้องการทำสัญญาจำนองต่อกัน เท่านั้นเอง แต่เจ้าหนี้ไม่ต้องการความยุ่งยากในการบังคับคดี จึงเกี่ยงให้เราทำสัญญาขายฝาก

   อย่างที่ผมได้บอกไปในข้อ 1 ว่าสัญญาขายฝาก มันมีแบบตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าไม่ทำตามแบบ สัญญาเป็นโมฆะ ใช้บังคับไม่ได้ครับ และในสัญญาจำนองมันก็มีแบบ ตามที่กฎหมายกำหนดไว้เช่นเดียวกันครับ ส่วนเรื่องนิติกรรมอำพรางนั้น กฎหมายวางหลักนี้ ไว้ว่า ให้ถือตามสัญญาที่ถูกอำพรางนั้นครับ จะไม่ถือตามสัญญา ที่คู่สัญญาแสดงออกมาครับ อย่างในกรณีของท่าน กฎหมายให้ถือตามสัญญาจำนอง ที่ถูกอำพราง ครับ ส่วนสัญญาขายฝากที่แสดงออกมา อำพรางสัญญาจำนองนั้น จะใช้บังคับไม่ได้ 

     ประเด็นมันก็คือ สัญญาขายฝาก ที่ทำกันไว้นั้น ก็ใช้บังคับไม่ได้ เพราะอำพรางสัญญาจำนองอยู่ ส่วนสัญญาจำนอง ที่กฎหมายกำหนดให้ใช้บังคับได้นั้น ก็ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงทำให้สัญญาจำนอง เป็นโมฆะ ใช้บังคับไม่ได้ สรุปทั้งสัญญาขายฝาก และสัญญาจำนองใช้บังคับต่อกันไม่ได้เลย เจ้าหนี้ จึงยึดบ้านและที่ดินของท่านไม่ได้ครับ

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ ใครที่มีปัญหาในกรณีที่เจ้าหนี้ ตามยึดบ้านยึดที่ดิน คงจะพอมีทางออกได้บ้าง แต่ถึงอย่างไร การไม่มีหนี้ เป็นดีที่สุดครับ รู้จักใช้จ่ายให้พอสมควรกับฐานะ ใช้ปรัชญาเศรษฐกิจ พอเพียง เป็นแนวทาง ในการดำเนินชีวิตน่ะครับ แล้วพบกันใหม่ ในบทความหน้าครับ